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    六大要点解读房地产现状<上>    [ 原创 ]
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    首先,政府和市场在房地产上的作用逐渐走向“并重”,政府角色正从无所为到有所为转换。没有任何一个国家能单纯依赖商品房市场解决本国国民的住房问题,中国也不例外。直到2010年之前,中国将房地产问题过度地推向了市场。除了土地财政急剧膨胀,政府对解决“民有所居”问题的作为有限。

    而近年来,随着保障房建设和棚户区改造,政府提供的住宅套数约占到全部住宅的20%,这将显著约束商品房的价格上升,且缓解中低收入阶层的不满情绪。

    其次,金融改革使中国居民投资渠道日益多元化,不再单纯依赖房产投资。要去争论过去10年货币是否超发,几乎相当于一种挑战常识的荒诞举动。中国出生于1975年之前的人口,或多或少因其经历的苦难贫寒和不安定感,而有着巨大的储蓄热情。

    中国居民的高储蓄和央行的快速发钞相互碰撞时,居民财富就如同夏天的冰棍,随时间而日益消融。2005年之后房价的显著持续上升,以及2008年之后股市的肃杀,使得人们确信楼市才是保存财富的主要载体。但利率市场化使中国实际利率已经为正,各种私人银行、信托和理财产品不断涌现,而房地产限购限贷政策不断强化,使得中国富人群体的投资性购房热情大为缩减。首次置业和改善需求成为了房地产市场的主流。

    第三,城镇化的本意在于弥合中国城乡的二元鸿沟,同时也具有使房地产市场更为均衡的功能。城镇化并没有那么玄妙,无非是以往中国城镇和农民的权利不均等,城市和农村教育医疗养老等软硬公共服务不均等,现在要以城镇化缓解或逆转之,使经济发展公平地惠及更多国民。

    城镇化必然要求财政加速向公共财政转型,承包地等加速向固化物权转型,农民加速向市民转型。在此进程中,中国的大城市发展将严格受控,自然村、行政村和小城镇的数量将衰减,人口更多地向中小城市、向建制镇聚集。城镇化进程很可能意外地化解目前在三四线城市已普遍存在的房地产供过于求的困境,甚至意外地收获郡县治、天下安的效果。

    添加于:2013年11月21日   
     
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